コロナショックの今こそ知っていただきたい！景気と住宅ローンの関係
◆住宅ローンと景気の関係は？
新型コロナウイルスの流行を皮切りに、
世界の景気が停滞・後退に
向かいつつあるとする観測が
強まっています。
2020年に関しては、
日本含め世界経済が
混乱することが予想されます。
マイホームの購入を
考えている方の中には、
今後の景気の動向が、
物件価格や住宅ローン金利に
どのような影響を及ぼすか
気になっている方も多いでしょう。
そこで今回は
「景気と住宅ローン」をテーマに、
景気が良いときにどのようなことが起こり、
不景気のときにはなにが起きるのか、
それぞれの状況下で
住宅ローン金利や物件価格が受ける
影響についてお伝えします。
これから住宅を購入する予定の方はもちろん、
現在、住宅ローンを返済中の方も、
借り換えや繰り上げ返済を
検討する際の参考にしてください！
◆景気が良いとき、住宅ローンはどうなる？
景気が良いときは、市場にお金が回り、
経済全体が活性化しています。
企業の業績は上がりやすく、
企業業績に応じて
労働者の給料やボーナスも上昇するので、
消費者の購買力も高まります。
その一方で、
人件費や建築資材などの価格も上がるため、
物件価格は新築住宅を中心に高くなります。
そして、
新築物件が購入できないほどに高くなると、
次は中古物件の価格があがっていきます。
2020年の日本は、
この状況がまさに起きつつありましたが、
新型コロナショックが直撃し、
新築物件の需要が大幅に減退しました。
中古物件への物色意欲も落ち着き、
最終的には新築物件も
下がることになりそうです。
また、一般に、好景気下においては、
各国の中央銀行（日本の場合は日本銀行）は
政策金利を引き上げます。
これは、
企業が資金を借りにくくすることによって、
過度な消費を抑えることが目的です。
政策金利の影響を受ける住宅ローン金利も、
このタイミングで上昇します。
つまり景気が良い場合は、
物件価格が高くなり、
住宅ローン金利も上昇するので、
マイホームをお得に購入するという意味では
厳しい環境と言えます。
◆不景気になると住宅ローンはどうなる？
景気が悪化すると、
好景気のときとは正反対の状況が起こります。
市場のお金の動きが鈍くなり、
消費が停滞するため、
中央銀行は政策金利を引き下げて、
企業の経済活動を活発化させようとします。
住宅ローン金利が下がるのも
このタイミングです。
景気の悪化に伴い、
物件価格も下がっていきます。
意識しておきたいのは、
まず中古住宅が先に下がりはじめ、
新築住宅の価格が落ちるのは
景気が大幅に後退してからに
なることが多いという点です。
これは、新築住宅の価格を、
住宅販売会社
（大手不動産会社、デベロッパーetc.）
が決定しているためです。
建築にかかった
人件費や資材費などのコストを
回収する必要があるため、
一般的に、新築住宅の場合は
中古よりも値下がりしにくく、
価格の変動がゆるやかになります。
景気の影響は中古市場に
もっとも早くあらわれ、
中古住宅の価格が値崩れしはじめると、
世の中は本格的に不景気に突入すると
言われています。
過去の事例を見ると、
バブル崩壊の際の不動産価格は
最高値の3分の1に、
過去最大級の景気後退と言われている
リーマンショックも
高値から約3割から4割ほど値下がりしました。
今回の新型コロナショックも
物件価格の下落には注意が必要です。
◆現在の日本の住宅ローン金利は、ほぼ底値
このように、景気の良し悪しによって、
物件価格や住宅ローン金利は大きく変動します。
ただし、上記はあくまで
一般的な経済の仕組みであり、
現在の日本の住宅ローンに
あてはまるかというと、
必ずしも当てはまりません。
その理由は、
日本の金利は日本銀行の
金融緩和策によって長らく
ゼロからマイナス近辺を行き来しており、
すでにこれ以上は下がる余地のない
水準にあるからです。
たとえば、
これから新型コロナウイルスに端を
発する不景気が訪れたとしても、
さらなる金利の低下は
起こりにくいと言えるでしょう。
今回の新型コロナショックで、
米国は政策金利を1.5％引き下げましたが、
日銀は金利の据え置きを決めました。
このことからも、
金利の低下余地は
極めて少ないと言えるでしょう。
住宅ローン金利についても、
現在の水準から大きく変わらない、
もしくは、わずかに変動する程度、
と考えておくのが無難です。
これから住宅購入を検討している方は、
現在の金利水準で
さまざまな金融機関の住宅ローンを比較して、
金利の低いものをピックアップしておくと
良いでしょう。
