住宅ローンの返済期間を変更するポイント

住宅ローンの返済期間は、

多くの金融機関が

最長35年間に設定しています。
（※一部フラット35提携ローンは50年に対応）

契約する際は、

期間上限の35年や、

定年を考慮し30年前後で

借り入れている方が

多いのではないでしょうか。

しかし、返済を続けるうちに、

「資金的な余裕があるので

返済期間を短くしたい」というケースや、

反対に失業や収入減、

ライフスタイルの変化
（子どもが生まれるetc.）で

返済が厳しくなり、

「当初の返済期間を伸ばしたい」

というケースが出てくることも

めずらしくありません。

住宅ローンの返済期間は、

一度決めたからといって

変えられない訳ではありません。

短くすることはもちろん、

長くすることも可能です。

そして変更方法も１つではありません。

そこで今回は、

「住宅ローンの返済期間を変更する方法」

にスポットを当てて、

それぞれの方法のメリット・デメリットを

お伝えします。

◆一部繰り上げ返済を活用する

返済期間を短くしたいときの

もっともオーソドックスな方法が

一部繰り上げ返済です。

現在、住宅ローンを借り入れ中の場合は、

すでに活用している方も

多いのではないでしょうか。

返済期間を短くするためには、

繰り上げ返済のうちの

「期間短縮型」を選択します。

たとえば、

3,000万円の資金を2.5％の金利で

35年間借り入れている場合、

１年後に100万円を繰り上げ返済すると、

返済期間を１年９ヶ月短くすることができます。

一部繰り上げ返済のデメリットは、

返済期間を短くするために、

一部の金融機関では

まとまった資金が必要になる点です。

また、適用中の金利が、

現在の一般的な住宅ローン金利と比較して

高い場合は、

返済期間を短縮できたとしても、

総返済額の部分では

低金利の住宅ローンより多くの利息を

支払うことになります。

◆住宅ローンを借り換える（返済期間短縮）

返済期間と同時に金利も見直したい場合は、

他の住宅ローンへの借り換えがおすすめです。

返済期間は、

借り換えのタイミングで変更できるうえ、

現在よりも金利の低い住宅ローンを選べば

総返済額を圧縮することができます。

一般的には、

金利差が1.0％以上、

残債が1,000万円以上、

返済期間の残りが10年以上の場合、

借り換えによるメリットを

受けることができると言われています。

デメリットは、

借り換えの際に諸費用として

数十万円程度かかる点です。

借り換え先の金融機関と

新たに住宅ローン契約を結ぶことになるので、

事務手数料（融資手数料）、

登記関連費用などが、

最初の住宅ローン契約時と同様にかかります。

借り換えを検討する際は、

金利が低いことはもちろん、

手数料体系も有利な金融機関を

チェックしておくと良いでしょう。

◆借り入れ中の金融機関に相談する

反対に住宅ローンの返済期間を

長くしたいケースの場合です。

とくに返済が苦しい場合は、

返済期間を伸ばすことで、

月々の返済額を減らし、

家計の負担を抑えることができます。

現在借り入れている住宅ローンの

返済期間を伸ばしたいときは、まず、

借り入れ元の金融機関に相談しましょう。

新型コロナウイルスの影響を受けて、

収入減や失業等で返済が難しくなった場合には

返済期間の延長に対応する

金融機関が増えています。

フラット35、民間の金融機関ともに

返済期間の延長は可能ですが、

いずれも完済見込みの観点から

審査がおこなわれます。

住宅ローンの滞納がある場合は、

この審査にパスできないため、

返済に不安を感じた時点で、

滞納が起きる前にすぐ相談しましょう。

なお、

借り入れ中の住宅ローンで

返済期間を延長する場合、

同じ金利のまま返済期間が伸びるため、

総返済額が増える点が

デメリットになります。

返済期間を伸ばしたことで、

定年後も住宅ローンの返済が必要になると、

老後の資金計画が狂うことにもなりかねません。

余裕が出てきたときには

「返済額を戻す」

「繰り上げ返済をする」など、

総返済額が膨らみすぎない工夫が大切です。

◆住宅ローンを借り換える（返済期間延長）

住宅ローンの借り換えは

返済期間を伸ばす場合にも有効な方法です。

借り換えの効果は、

現在よりも低金利の住宅ローンに

切り替えて総返済額を圧縮できることです。

金利差１％以上の住宅ローンに

借り換えることができれば、

総返済額の圧縮効果を

見込むことができます。
（返済期間10年以上、
残高1,000万円以上が目安）

ただし、

返済期間の延長が第一目的である場合は、

同じ返済期間のままで借り換えた場合よりも、

返済額の圧縮効果は落ちることになります。

諸費用を支払ってでも

借り換えたほうが有利かどうかを

よくチェックしましょう。

なお、返済の終了が定年以降になる場合、

借り換えの審査に通過しにくい可能性が

あります。

借り換えを希望する金融機関の

住宅ローンシミュレーションなどを活用して、

借り換えの効果を吟味するのがおすすめです。

◆まとめ

住宅ローンは、

一度契約すると20年、30年という

長期にわたって返済を続けていく

必要があります。

長い返済期間のあいだには、

家族の状況が変わるのも

ごく一般的なことです。

契約当初の返済期間を

見直したいと思ったときは、

繰り上げ返済を利用したり、

借り入れ中の金融機関に相談したりと、

積極的に手を打ってみましょう。

金融機関が提供する住宅ローン金利は、

そのときどきの景気によって上下します。

現在の市中金利が、

借り入れ当初の金利と比較して

低くなっているようであれば、

借り換えで返済額を抑えると同時に

返済期間を見直すのも一つの方法でしょう。

住宅ローンは、

多くの家庭で家計に占める割合の

高い支出ですが、

議論の中心に据えるべきは、

やはりご自身やご家族の

将来のライフプランです。

それぞれの家庭で

ベストな判断をすることが大切です。

今回お伝えした

住宅ローンの返済期間の

延長方法・短縮方法を参考に、

これからの生活を

より良くしていくための方法を選びましょう！

それでは、また!!